中南建设最难时期已过:上半年守住安全经营底线 降杠杆平稳前行

中南建设最难时期已过:上半年守住安全经营底线 降杠杆平稳前行
2022年08月30日 18:35 新浪证券

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  8月29日,中南建设发布了公司2022年中报。

  上半年,中南建设实现营业收入241.35亿元,同比减少37.28%,归属于上市公司股东的净利润-16.15亿元。据此前公司公告了半年业绩预告,预计1-6月实现归母净利润为亏损15亿元至20亿元,实际业绩基本落在了预告的上沿,略超预期。

  在宏观经济下行与全国疫情多点散发等因素影响下,房地产行业依旧在经历多重考验,行业和企业都在市场震荡中坚韧前行。中南建设在调整中基本企稳,降杠杆成效显著,年内到期公开债务仅2亿元,未来一年也只有17亿元。

  中南建设在艰难的上半年守住了安全经营的底线,有望随行业转暖回升。

累计交付超3万套住宅 守住经营底线

  毫无疑问,我国房地产行业自去年下半年以来进入了超过1年的深度调整周期之中,面对大面积的疫情干扰、经济增长降速、居民购房意愿降低的影响,内房企在销售降速中逐渐分化。

  一部分房企未能保住经营底线,在形势如此艰难、债券违约频发、房企暴雷持续、多地出现停贷风波的情况下,频频失约物业交付和债务兑付。而包括中南建设等在内的示范房企,则在保交付、保兑付方面展现出了应有的稳健和担当。

  半年报显示,截至6月底,中南建设在房地产板块已累计交付57个项目,共计32849套住宅,根据乐居统计数据,其交付总量位居全行业TOP 7,且多个项目交付满意度达100分及以上。

  在平稳结转交付的基础上,中南建设上半年录得结转收入195.6亿元,由于现房库存去化影响,相关毛利率有所下降。加上建筑业务营收25.4亿元,合计总营收为241.35亿元。

  中南建设上半年营收增长放缓以及录得净利润亏损,主要是由于现房去库存、相关费用增加以及疫情干扰结转规模较少的缘故,竣工面积346.1万平方米,同比减少12.4%。实际上,截止上半年,公司账面已售未结转资源多达1330.8亿元,是2022年上半年结转收入的6.8倍,后续有望随着工程进展正常化得以贡献业绩增长。

现金流连续5年为正 连续两年偿还债务

  上半年,中南建设的房地产业务实现合同销售金额330.1亿元,销售面积267.6万平方米,同比分别减少69.7%和66.1%。

  这与克而瑞统计上半年百强房企销售同比减少50%以上类似,但不同的是,在中南置地的销售金额中,一二线城市占比48%,较以往同比有所上升。向龙湖等示范房企看齐,积极布局高能级城市是结构上的积极变化。

  半年报显示,截至6月30日,中南建设全部开发项目达482个,其中在建项目规划建筑面积合计约2659.2万平米,未开工项目规划建筑面积合计约1045.0万平米,可竣工资源总面积3704.2万平方米。供地土地储备相对充足,足够未来3年的开发所需。

  实际上,当前阶段,规模及利润增长已经不是房企追求的首要目标,如何稳住现金流“活下去”才是生存要义。对于地产企业来说,现金流就是血液般的存在,也是反映房企真实经营状况的重要指标。

  中报显示,得益于良好的销售回款率,中南建设的经营性现金流入467.7亿元,经营活动产生的现金流量净额48.1亿元,同比增加99.4%,连续5年保持正值。今年上半年经营性现金流为正的企业凤毛麟角,与中南规模接近的美的置业、中梁控股等没能做到,就连保利发展上半年也录得经营现金净流出。

  在经营活动现金流连续5年为净流入的同时,我们发现近两年中南建设的降杠杆动作是实实在在反应在现金流上的。

  在2018、2020、2021年投资活动现金连续净流出后,今年上半年投资活动现金流转为流入,说明中南建设在投资方面更加谨慎。

  在2019、2020年连续融资净流入之后,在2021年及今年上半年分别实现了236.7亿元、96.66亿元的净流出,说明中南建设在真金白银地偿还债务,去杠杆。

降杠杆成效显著 年内到期公开债务仅2亿元

  在连续两年降杠杆后,截至上半年期末,中南建设账面的有息负债余额降至511.7亿元,较年初下降17.6%,与经营规模比值继续保持行业最低水平,将负债规模成果显著。其中短期借款和一年以内的有息负债合计194.9亿元,比2021年末减少45.8亿元,年内到期公开债务仅2亿元,未来一年也只有17亿元。

  Wind数据显示,2022年-2025年是房企债务兑付高峰期,其中2022年是未来四年中房企偿债压力最大的年份。但中南建设始终坚守承诺,每次都如期如约兑付。

  3月,中南建设如期支付“20中南01”、“20中南02”的年度利息,兑付回售的“20中南01”,合计9.21亿元;支付21中南01利息7300万元;

  4月,兑付“建银6优A”本息2.48亿元;

  5月,兑付“17中南01”、“19中南02”、“20中南01”本息512万元;

  6月,支付“20中南建设MTN001”年度利息和回售本金3.55亿元;

  7月,兑付“建银7优A”本息3.96亿元,支付“21中南建设MTN001”年度利息6800万元。

  8月,支付1.83亿元“20中南建设MTN002”年度利息及回售资金。

  这一个个兑付数字背后,正是中南建设稳健和责任担当的体现。随着此前的陆续兑付,以及持续为正的经营现金流的贡献,中南短期已无明显的偿债压力。

  截至今年6月底,中南建设的净负债率85.19%,比上年末下降7.58个百分点;扣除预收账款后的负债率为79.10%,比上年末降低1.42个百分点;扣除受限资金后的现金短债比0.61,比年初增加1个百分点。

  尽管中南建设的三道红线仍处“黄档”,但其持续改善的趋势是明显的,有望随着行业转暖,销售回款增长而陆续转为绿档。

  在降负债效果显著的同时,中南的融资渠道进一步扩宽。有消息称,银行间市场交易商协会探讨通过中债增进公司增信支持民营房企发债融资,与龙湖、碧桂园、旭辉控股、金地等房企一道,中南建设也是试点之一。而在此前,其控股股东已与两家AMC签署战略协议,预计可获得70亿元的支持。

  随着调控宽松政策对房地产市场的支持效果逐步显现,民营房企的发展环境将逐步得到改善,中南建设等示范房企也将在行业复苏中迎来新的发展机遇。

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